Ante la paralización de actividades derivada del RDL 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma, se adoptan en este nuevo RDL, al margen de otras cuestiones, medidas de apoyo a pymes y autónomos afectados por el excesivo coste que pudiera suponer para los mismos la asunción del pago de la renta de los locales en los que desarrollen su actividad ante la falta, o reducción significativa al menos, según el caso, de ingresos, derivada de la citada paralización.

Estas medidas, según se expresa en la exposición de motivos, vienen a establecerse ante la falta una regulación específica suficiente en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y la única existencia como instrumento jurídico de las figuras jurídicas de la fuerza mayor (prevista en el artículo 1.105 del Código Civil) y la cláusula “rebus sic stantibus” prevista jurisprudencialmente pero no recogida en nuestro derecho positivo, y ello en orden a facilitar el cierre de acuerdos entre las pymes o autónomos y sus arrendadores, fijando un procedimiento “ad hoc” y respetando los acuerdos que previamente su hubiesen podido ya alcanzar.

Ámbito objetivo

Quedan comprendidos los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (conforme a lo previsto en el artículo 3 LAU: sobre una finca urbana, para cualquier uso que no sea el permanente de vivienda, por ejemplo, de temporada o para realizar una actividad industrial o comercial), así como los arrendamientos de industria.

Ámbito subjetivo

Arrendatarios (Art. 3):

• Autónomo (debe cumplirse la primera condición y, alternativamente, la segunda o la tercera):
  • Afiliado al RETA, RE trabajadores del mar o mutualidad sustitutiva del RETA, en la fecha de declaración del estado de alarma;
  • Actividad suspendida por la declaración del estado de alarma o alguna de las normas dictadas al amparo del mismo; o
  • Reducción de la facturación como mínimo en un 75%, comparando el mes anterior a la solicitud con la media mensual del trimestre correspondiente del año anterior[1] (por ejemplo, abril de 2020 frente a la media del 2ºT de 2019).

• PYME (debe cumplirse la primera condición y, alternativamente, la segunda o la tercera):
  • Que no se superen los límites del artículo 257.1 LSC, para presentar cuentas abreviadas (que cumplan dos de las tres siguientes condiciones en dos ejercicios consecutivos)
    • Activo no superior a 4 millones de euros
    • Importe neto de la cifra de negocio no superior a 8 millones de euros
    • Número medio de trabajadores no superior a 50;

• • Actividad suspendida por la declaración del estado de alarma o alguna de las normas dictadas al amparo del mismo; o

• • Reducción de la facturación como mínimo en un 75%, comparando el mes anterior a la solicitud con la media no superior del trimestre correspondiente del año anterior[2] (por ejemplo, abril de 2020 frente a la media del 2ºT de 2019).

Arrendadores (Art. 1 y 2)

• Empresa o entidad pública de vivienda; o
• Gran tenedor, considerando como tal a la persona física o jurídica que sea titular de:
  • 10 o más inmuebles (descontando garajes y trasteros; o
  • Más de 1.500 m2 de superficie construida.

• Otro arrendador distinto de los dos anteriores.

Características de la moratoria

• Carácter rogado, ha de ser solicitada por el arrendatario en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de estas medidas, esto es, desde el 22 de abril de 2020.
• Sólo en caso de no haberse alcanzado con anterioridad un acuerdo sobre aplazamiento o reducción de renta.
• El aplazamiento debe ser aceptado obligatoriamente por el arrendador cuando se trate de Empresa o Entidad pública de vivienda o Gran Tenedor, mientras que será voluntario en los restantes casos.
• Aplazamiento, sin penalización ni interés, del importe de la renta correspondiente al período de vigencia del estado de alarma, más sus prórrogas y las mensualidades siguientes (mientras siga viéndose afectada la actividad por el Covid-19), con el límite máximo de cuatro mensualidades.
• Fraccionamiento del importe aplazado en cuotas a pagar, desde que se supere la situación o transcurran los cuatro meses, a lo largo de un máximo de dos años, salvo que la vigencia del contrato de arrendamiento sea inferior.
• Como parte del acuerdo entre las partes, se podrá aplicar el importe de la fianza al pago de la renta, debiendo reponerlo el arrendatario en el plazo de un año, salvo vigencia inferior del contrato de arrendamiento.

Requisitos de arrendatarios. Acreditación

• Reducción de actividad -> Presentación de una declaración responsable haciendo constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. Si así lo solicita el arrendador, el arrendatario deberá mostrar sus libros contables.
• Suspensión de actividad -> Certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Consecuencias de la aplicación indebida

• El Real Decreto ley también establece consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento en el pago de la renta.
• Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento en el pago de la renta sin reunir los requisitos (en síntesis, autónomos y PYMES que cumplan las condiciones antes señaladas), serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden puedan dar lugar.
• No ofrece la norma mas explicación sobre lo que debemos entender como “gastos generados”. No obstante, podemos entender dicho concepto incluido en el más general de “daños y perjuicios” (en este caso que pueda sufrir el arrendador) y que deben ser reparados como consecuencia del ilícito civil del arrendatario.
• Añade la norma que, sin perjuicio de lo anterior, la aplicación indebida del aplazamiento por la conducta del arrendatario puede dar lugar a “responsabilidades de otro orden” lo que parece dejar la puerta abierta a consecuencias jurídico-públicas (administrativas o incluso penales) aunque consideramos que si esa es la pretensión serán de difícil aplicación en la práctica.

[1] No está prevista la eventualidad de que el autónomo no desarrollase la misma actividad durante el trimestre correspondiente del año anterior.

[2] No está prevista la eventualidad de que la PYME no desarrollase la misma actividad durante el trimestre correspondiente del año anterior.

Carlos Cabeza de Vaca | Abogado en DJV Abogados

Pedro Charle | Of Counsel en DJV Abogados

Alberto Suárez | Abogado en DJV Abogados